Опасные приключения инвестора новостроя

К сожалению или к счастью, но рассчитывать на существенную финансовую помощь родителей в предстоящей эпопее, мне не приходилось, хотя во всех остальных аспектах у нас была поддержка. Я начал детально изучать рынок недвижимости г.Одессы, сравнивать различные предложения вторичного жилья и новостроек. В это время строительство в городе велось очень активно. Исходя из проведенного анализа, уже на первом этапе стало понятно, что для покупки 1-но комнатной квартиры под ремонт в сданном новострое, в ближайшей перспективе, денег не хватит, проценты по теоретическому кредиту слишком велики, да и для его получения необходимо залоговое имущество и постоянный хороший доход, которого у меня, как начинающего предпринимателя, на тот момент еще не было. Про 2х комнатную, вообще, мог только мечтать. Ситуация вынуждала перейти к рассмотрению вторичной недвижимости.

До этого момента, мне всегда казалось, что большая часть вторичной недвижимости, особенно в старом фонде, должна быть ощутимо дешевле квартиры в новострое, но оказалось я ошибался. Одним из главных критериев при выборе объекта, для меня являлась локация - именно тот район, к которому привык, где я вырос и жил. Но именно местоположение и небольшой выбор вариантов, в то время задавали непреодолимо-высокую планку, часто сопоставимую с новостроем, и одновременно уступающую по большинству показателей качества объекта.

Стало понятно, что с той суммой, которую мне удалось собрать, купить в ближайшие 1-2 года квартиру, не требующую капитального ремонта, в желаемом районе не получится. Но так как отдельное жилье по-прежнему было необходимо, пришлось рассматривать более удаленные локации.

И вот, однажды, идя по улице, я увидел рекламный щит застройщика, на котором был показан 6-ти секционный жилой дом со стоимостью квартиры как раз под мой бюджет. После этого я пообщался с менеджером отдела продаж. Район планируемого строительства был гораздо дальше желаемого расположения, но в соответствии с генеральным планом, этот жилой комплекс был лишь частью нового микрорайона с неплохой, на первый взгляд, инфраструктурой и детским садом. Поскольку строительство только начиналось, был выбор планировок и этажей. Застройщиком была лидирующая строительная компания нашего города с множеством строящихся и готовых объектов. Более того – беспроцентная рассрочка на 2 года (время строительства) не могло не повлиять на принятие положительного решения. Я выбрал квартиру площадью 38м2 и подписал договор инвестирования.

Время шло, я выплачивал регулярные платежи, а на стройплощадке, после подготовительных работ, возникли затруднения со строительством. Причиной тому была электрическая высоковольтная линия, проходящая достаточно близко от планируемых домов и как оказалось уже в процессе, на этапе устройства котлована, требующая не только переноса, а еще и проекта переноса, который в стране делает только одна проектная компания, находящаяся в другом городе. Т.е. каким образом было получено разрешение на строительство без решения критически важных вопросов на этапе проектирования, вы сами понимаете и это оказался первый тревожный звоночек во всей истории.

Несмотря на приостановку строительства практически на 1 год и постоянными заверениям руководства застройщика, что вот-вот все работы возобновят, обязательства по регулярным платежам никто не отменял. Спустя 2 года я выплатил полную стоимость квартиры, но этот торжественный момент совпал с началом сентября 2008 г., когда грянул всемирный экономический кризис. Простые жители, в тот момент, его еще не ощущали, и казалось, что все хорошо, но это было не долго.

Уже через 3 дня после моего последнего платежа за квартиру, девелопер организовал собрание для всех инвесторов, где было озвучено, что он - застройщик опасается банкротства и без дополнительных инвестиций ничего достроить не может. Для того чтобы обезопасить инвесторов от банковских залогов, арестов и притязаний на всё то, что уже построено (в моем случае котлован и свайное поле), все недострои застройщик готов передать на баланс кооперативов, которые должны быть созданы инициативными группами проблемных объектов. Именно так, пользуясь паникой и малограмотностью в юридических вопросах среди людей, застройщик изящно сбросил с себя обязательства по достройке одного элитного жилого комплекса с готовностью, на тот момент, около 70% и полностью не достроенного до сих пор.

Я попытался разорвать договор и забрать свои вложенные средства. Обратившись за юридической помощью к специалистам, мне стало понятно, что перспектива быстрого решения данного вопроса была равна нулю. Застройщик игнорировал мои обращения, а решение вопроса через суд, затянул бы процесс на годы, а итоговый результат мог меня и не удовлетворить.

В тот момент все мечты о собственном жилье повисли над пропастью. Сориентироваться в сложившейся ситуации мне помогли родители. Они долгие годы работали в одном из центральных проектных институтов Одессы, у них было много знакомых, в том числе работающих в компании застройщика. Эти знакомые сообщили – деньги девелопер не вернет и единственный выход их спасти это попытаться перезачесть вложенную сумму в другой объект недвижимости с большим процентом готовности. Таким объектом был отдельно-стоящий 3х секционный дом в 500 м от злощастного котлована. Только вот была одна проблема – из-за того что это был уже не "эконом" класс, а "комфорт +", в этом доме не было планировок с такой маленькой площадью. Для того, чтобы такую процедуру произвести, нужно было доплатить еще 25% от уже оплаченной суммы. Вот так, после 2х лет тяжелой работы на выплаты по квартире, необходимо либо согласиться с их потерей ввязавшись в судебные тяжбы, либо рискнуть и доплатить, в надежде на то, что объект достроится. Я решил рискнуть, но не просто так. Удалось узнать, что у этого дома, возможно, будет господдержка и шансы на достройку. На тот момент там было всего 4 этажа из 12ти, но уже не котлован и это внушало небольшой оптимизм.

Прогнозы оправдались, но лишь через год. Стало поступать государственное финансирование и дом начали понемногу достраивать. Наверное, это была единственная хорошая новость, т.к. еще в недалеком прошлом, лидер строительного рынка Одессы превратился в недобросовестного застройщика. Не смотря на выделенные деньги и оплаты инвесторов, проект фасада был изменен до неузнаваемости в худшую сторону, качество строительства и отделки было низким, что замечали все желающие, а отношение к инвесторам в отделе продаж было ужасное.

Некоторым инвесторам под видом покупателей удалось попасть во внутрь дома на финальной стадии и у них возникли опасения в добросовестной доделке объекта в принципе. На основании этих подозрений и внешнего осмотра дома, была сформирована инициативная группа из 3х человек, представляющая инвесторов, в которую вошел ваш покорный слуга. С привлечением структур по контролю за государственным строительством, удалось организовать трехстороннюю встречу, где в письменном виде были зафиксированы все замечания на момент сдачи объекта в эксплуатацию, начиная от отсутствия централизованного подключения к воде и канализации, электроснабжению, уменьшению толщины ограждающих конструкций с 400 мм до 300мм газобетона (предельный минимум для Одессы), до установленных лифтов - 3 шт. из 6 лифтов и отсутствия перспективы их закупки и установки застройщиком в будущем. Входы в «ненужные» шахты лифта просто забили досками.

Вишенкой на торте оказалось то, что из-за уникальной услуги - «уменьшение толщины наружных стен с 30 см до 40см» у инвесторов увеличились площади квартир более 3% предусмотренных договором, а значит снова плати!

После исправления большей части моих замечаний, в рамках инициативной группы, озвученных застройщику с помощью государственной комиссии, дом стал обретать жилой вид. Спустя 6 лет незабываемого общения с предприимчивым девелопером, мне удалось продать эту квартиру и вернуть практически все вложенные средства, во многом благодаря личному участию в показах и заранее подготовленными удобными планировочными решениями, полноценно реализованными сегодня в услуге «Планировка 24». В тот же день я проинвестировал строительство уже 2х комнатной квартиры у другого застройщика в жилом комплексе бизнес-класса. Теперь я живу в удобной для меня локации, а грамотные планировочные решения, применяемые нашей Архитектурной мастерской TVOYCREATIVE, позволили сделать комфортное пространство для проживания семьи из 4х человек на 67м2.

Эта статья написана не для того, чтобы вас отговорить от покупки объекта в новостройке. Риски существуют всегда и везде. Наоборот, я до сих пор считаю, что исходя из той ситуации, в которой я оказался на пути следования к своей цели, я всё сделал правильно, в меру своих сил, знаний, ограниченных финансов и умения профессионально отстаивать свою позицию, на основе тех компетенций которыми я обладаю. Идите к своей мечте, улучшайте качество своей жизни, а если вдруг вам потребуется профессиональный совет - я, в роли архитектора-эксперта по недвижимости всегда приду к вам на помощь. До встречи!