Архитектор как эксперт рынка недвижимости

Одним из наиболее значимых элементов человеческой жизни, во все времена было обладание своим собственным недвижимым имуществом. Наличие укрытия от непогоды, диких зверей и чужаков, стало необходимостью для обеспечения одной из базовых потребностей еще в первобытные времена, а именно – потребность в безопасности.

С появлением новых материалов, обрабатывающих инструментов и эволюции в целом, качество человеческой жизни постоянно менялось, с одной неизменной тенденцией – стремлением к повышению личного комфорта и приобретением определенного статуса среди своего окружения. В старинные времена такими объектами становились родовые усадьбы, поместья, замки, дворцы - сегодня это квартира, коммерческая недвижимость, индивидуальный жилой дом, круглогодичного использования, либо дача, сезонного типа, например, в виде садового дома с приусадебным участком.

Все это на подсознательном уровне влияет на психологическое состояние человека и зачастую придает некий «фундамент под ногами», заполняя острую потребность ощущения уверенности в завтрашнем дне, находясь в окружении быстроменяющегося мира.

Строительство, а с ним и недвижимость – это градообразующая отрасль экономики государства с очень сложным процессом создания продукта. Здесь необходим широкий кругозор и множество различных компетенций не только продавца, но и покупателя!

Что же нужно для того, чтобы запустить процесс покупки/продажи? Для продавца необходим товар, без этого никакая сделка невозможна. И отсюда начинается долгий путь создания объекта. Архитектор, как никто иной, является экспертом по новостройкам. Упуская некоторые детали и нюансы, во многом зависящего от существующего законодательства разных стран, в целом, механизм покупки квартиры в новострое выглядит примерно так:

1. Для понимания потребности людей в том или ином объекте недвижимости, развитии города и отдельной территории, необходимы комплексные исследования конкретной локации. Этим занимаются специализированные маркетинговые и консалтинговые агентства привлекая к работе архитекторов и урбанистов (градостроителей).

2. Когда потребность в объекте установлена, государство определяет, кто будет реализовывать конкретный проект. Если не планируется госзаказ, тогда земельный участок готовится к продаже частному инвестору.

3. Соответствующими органами государственной власти документально закрепляется назначение земли, прописываются общие технические условия, из которых, становится понятно, что в общем и целом разрешается строить, например, жилой дом, но без конкретики мелких деталей, которые часто всплывают в процессе работы, затрудняя и удлиняя отведенное время на проектирование.

4. Строительные компании или инвесторы, выкупая землю под проект, переходят к следующему этапу – началу эскизного проектирования с привлечением, в первую очередь архитектора.

5. После завершения эскизного проекта, он проходит предварительные общественные слушания и согласования.

6. Очень часто, только на этом этапе, появляется более подробный набор градостроительных условий и ограничений, учитывая общественные слушания и мнения экспертов смежных областей строительства.

7. Выполняется разработка рабочего проекта и рабочей документации.

8. Готовый проект проходит необходимые согласования во всех, предусмотренных законом, инстанциях.

9. В результате успеха на этапе согласований, при отсутствии финансовых препятствий и полученного разрешения на строительство, девелопер приступает к подготовке стройплощадки, началу строительства и старту продаж, другими словами - в этот момент у продавца на рынке появляется товар.

10. Одним из важнейших условий соблюдения принятых проектных решений, является обязательный авторский надзор главного архитектора проекта и главного инженера проекта за строительством объекта. Но, к сожалению, это бывает не всегда. Этим грешат недобросовестные застройщики, а следовательно часто демонстрируемые в офисах продаж красивые визуализации объекта - внешний вид фасадов, детали декора, благоустройства и т.п. на готовом объекте часто изменены в худшую сторону из-за удешевления материалов либо недостаточно квалифицированных рабочих.

11. По завершению строительства застройщик должен пройти процесс сдачи объекта строительства в эксплуатацию представителям соответствующих госструктур.

12. И по итогу этого пути, объекту присваивается почтовый адрес, сторонами инвестиционного договора подписываются акты сдачи-приемки, передаются ключи, у нотариуса оформляются права собственности на долгожданные квадратные метры.


Нужно понимать, что до момента регистрации права собственности (п.12) - права конкретного человека на объект недвижимости, например квартиру, существуют лишь на бумаге. При этом, есть возможность производить продажу своего объекта инвестирования (часто в период строительства стоимость объекта значительно возрастает) в виде переуступки пая.

За долгие годы работы (уже 20 лет) в сфере архитектурного проектирования, ремонта и строительства, личных инвестиций в недвижимость, могу отметить, что практически всегда, сделка покупки-продажи объекта является главной и единственной целью большинства риэлторов и агентств недвижимости, в отличие от архитектора-эксперта. Это ни в коем случае не плохо, если эта работа выполняется профессионально. Действительно, покупателю, например квартиры, оказан большой спектр услуг: подбор оптимального объекта, юридическое сопровождение, при необходимости, помощь в оформлении кредита или ипотеки. Но давайте посмотрим на ситуацию немного шире – с позиции того же покупателя.

Мне кажется, его конечной целью является не сама покупка, а непосредственное улучшение качества его жизни. И после заключения сделки, вопросы и задачи, с которыми сталкивается счастливый обладатель квадратных метров, только увеличиваются. Если приобретена квартира в новостройке – нужен дизайн-проект и ремонт, если квартира в старом фонде или неизвестная вам постройка в виде частного дома, то помимо дизайна и подбора строительной бригады необходим, в первую очередь, экспертный осмотр для определения технической возможности дальнейшей перепланировки и обустройства, с выявлением того, что по тем или иным причинам предыдущий владелец не хочет выставлять на показ, надеясь на некомпетентность в технических вопросах покупателя. Здесь скрыты именно те подводные камни, которые в дальнейшем потреплют вам не только нервы, но и кошелек.

Любая сложная работа, очень часто может превратиться в рутину, которая не только не приносит удовольствия в процессе, но и каждый день отравляет человека изнутри. Каждый из нас, в своей жизни, может стать покупателем объекта недвижимости, но далеко не каждому дано качественно и профессионально помогать людям. Временщики и безответственные «специалисты», не имеющие достаточной компетенции, не ценящие ни свою репутацию, ни доверие человека, обратившегося за помощью, приносят больше вреда чем пользы. Очень важно понимать с кем вы имеете дело, и кто не готов пойти на сделку с совестью ради временных материальных благ.

Архитектор – это ваш личный врач, способный не только не навредить, но и во многом улучшить ваше самочувствие.

Архитектор является независимым экспертом рынка недвижимости, который может обеспечить комплексный подход к поставленной задаче отстаивая интересы как покупателя, так и продавца. Например, для покупателя может подобрать лучший вариант квартиры в новостройке или на вторичном рынке, проецирую свои знания прямо на объекте, на этапе обсуждения и до заключения сделки, а вот продавцу - наглядно и объективно показать потенциал его объекта, для формирования эффективной стратегии продажи и возможно подбора другого объекта отвечающего его требованиям. Грамотный архитектор- эксперт по недвижимости может дать рекомендации, основанные на знаниях и личном опыте в архитектурном проектировании, строительстве, дизайне интерьера, ремонте и отделке помещений, предварительной планировки квартиры для выбора лучшего предложения, подбору объекта для покупки-продажи жилой и коммерческой недвижимости, управления объектами (частный дом с приусадебным участком, уход за садом). Все это и многое другое находится в спектре нашей компетенции и в арсенале, способном оградить вас от множества подводных камней, как на стадии выбора объекта, так и после его приобретения.
Я лично участвую в процессе работы на рынке недвижимости и готов всегда прийти к вам на помощь со своим немалым багажом знаний и опыта. Но самое главное - только профессионал своего дела поможет вам улучшить качество вашей жизни. До встречи!